Mar
05
İmar hukuku, planlı, sağlıklı ve çevre şartlarına yaşam alanlarının oluşturulması için başta 3194 sayılı İmar Kanunu olmak üzere çok sayıda mevzuatı içerisinde barındıran bir hukuk dalıdır. Bir bölgede idareler tarafından imar planı ve parselasyon çalışması yapıldığında, vatandaşların arazilerinin niteliğinde, sınırlarında ve metrekarelerinde önemli değişiklikler olmaktadır. Diğer bir ifadeyle, imar planı ve parselasyon çalışmasıyla vatandaşın arazisine doğrudan müdahale edilmektedir.
Ayrıca, parselasyon çalışması bittikten sonra eski tapular iptal edilerek vatandaşa yeni imar tapuları verilmektedir. Sonrasında ise yeni oluşan bu arsalarda ruhsat alarak inşaat yapmak mümkün hale gelmektedir. İnşaat mimari projesine uygun olarak tamamlandığında ise yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilmektedir. İnşaat yapımı süreci içerisinde mimari projeye aykırı veya tamamen ruhsatsız inşaat yapılması halinde ise; belediye veya il özel idaresi tarafından yıkım ve imar para cezası verilir ve aynı zamanda imar kirliliği suçu nedeniyle de Asliye Ceza Mahkemesinde davası açılır. Özellikle 26 Mart 2020 tarihinde Kanunu’nun 42. maddesinin 2. fıkrasına eklenen (ç) bendiyle imar para cezaları çok ciddi oranda artmış ve milyonluk ceza dönemi başlamıştır. Ayrıca, ülkemizde dönem dönem imar affı yasaları çıkmaktadır. Bunlardan ilki ve 1980’li yıllarda 2981 sayılı Kanun’la getirilen imar affıdır. İkincisi ise, 2018 yılında getirilen İmar Barışı düzenlemesidir. Başlangıçta herkesi mutlu eden bu Kanunlar, daha sonra yıllarca süren davaların ortaya çıkmasına sebep olmuşlardır. Tüm bu alanlarda çıkabilecek sorunları anlamak ve çözüm üretebilmek için İmar Hukuku alanında özel bilgi ve tecrübe sahibi olmak ve Mahkemelerin imar davalarında verdikleri kararları yakından takip etmek gerekmektedir. İmar Hukuk ile ilgili başlıca davalar şunlar;
- Her ölçekte imar planları ve değişiklikleri ile ilgili davalar,
- Parselasyon (18 uygulaması) planlarından kaynaklanan davalar,
- İnşaat ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinden kaynaklanan davalar,
- İnşaatın mühürlenmesi, yıkımı ve imar para cezası verilmesi işlemlerine karşı açılacak davalar
- 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu kapsamında tesis edilen işlemlere karşı açılacak davalar,
- 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında tesis edilen işlemlere karşı açılacak davalar,
- İmar Barışından kaynaklanan; Yapı Kayıt Belgesinin iptali, hazine ve belediye arazilerinin satış talebinin reddi veya yüksek bedelle satılması, fazla ödenen yapı kayıt belgesi bedelinin iadesi, işyeri açma ve çalışma ruhsatı alınması gibi sorunlar nedeniyle açılacak davalar.
KAÇAK İNŞAAT NEDENİYLE YIKIM VE İMAR PARA CEZASI
Ruhsatsız (kaçak) veya ruhsata aykırı yapı yapıldığı zaman, belediye veya il özel idaresi tarafından 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 32. ve 42. maddelerine göre işlem yapılır.
Kaçak inşaat hakkında yıkım kararı verilmekte ve inşaatın sahibine çok ciddi miktarlarda imar para cezasıyla karşı karşıya kalmaktadır. Özellikle 26 Mart 2020 tarihinde Kanunu’nun 42. maddesinin 2. fıkrasına eklenen (ç) bendiyle imar para cezaları çok ciddi oranda artmıştır.
Bu nedenle, yıkım ve para cezası kararlarına karşı hangi mahkemede kaç güb içerisinde dava açılacağını bilmek çok önemlidir. Akis halde, yıkım ve para cezasının kesinleşme ihtimali ortaya çıkacaktır.
Yapılan denetim veya şikayetler neticesinde kaçak inşaat yapıldığının tespit edilmesi ve sonrasındaki süreç şu şekilde işlemektedir:
- İlk olarak inşaat hakkında Yapı Tatil Tutanağı düzenlenerek Mühürlenir.
- İnşaatın mühürlendiği, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilir.
- Kaçak (ruhsatsız) inşaat nedeniyle İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 2. fıkrasına göre belediye veya il özel idaresi encümeni tarafından İmar Para Cezası verilir.
- Verilen süre içerisinde kaçak inşaat yıkılmaz ise İmar Kanunu’nun 32. maddesine göre belediye veya il özel idaresi encümeni tarafından Yıkım Karar alınır ve İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 3. fıkrasına göre ikinci defa İmar Para Cezası verilir.
- Ayrıca, "İmar Kirliliğine Neden Olma" suçu nedeniyle Asliye Ceza Mahkemesinde ceza davası açılır.
Yıkım ve Para Cezasına Karşı Dava Açılması
Yukarıda saydığımız işlemlerin hepsine karşı ayrı ayrı veya birlikte, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanununa göre, işlemin tebliğ edildiği tarihi takip eden 60 günlük süre içerisinde İdare Mahkemesinde dava açılması zorunludur. Aksi taktirde bu işlemler kesinleşecektir.
Yapı tatil tutanağının tebliğ tarihi, tutanağın inşaata asıldığı tarihtir. Yıkım ve para cezasının tebliğ tarihi ise encümen kararlarının vatandaşa tebliğ edildiği tarihtir.
Yıkım ve para cezasına karşı açılacak davalarda, dava dilekçesinde yapı tatil tutanağı, encümen kararı ve imar para cezası hesaplama raporundaki hukuka aykırılıkları net ve anlaşılır bir şekilde Mahkemenin dikkatine sunmak önemlidir.
26 Mart 2020 tarihinde İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 2. fıkrasına eklenen (ç) bendiyle imar para cezaları çok ciddi oranda artmıştır. Basit bir örnek vermek gerekirse; 100 metrekarelik ruhsatsız bir inşaat yapıldığını varsayalım. Bu inşaatın bulunduğu arsanın emlak vergisi metrekare birim fiyatı da 1.000 TL olsun. Yapılan değişiklikle, normalde verilmesi gereken ceza miktarına ek olarak (100 x 1.000) = 100.000 TL ilave para cezası verilecektir. Ruhsatsız inşaat alanının ve arsanın emlak vergisi metrekare birim fiyatının daha fazla olduğu durumlarda ise astronomik ceza miktarları ortaya çıkacaktır.
Bu nedenle, para cezası verilmesine ilişkin encümen kararının tebliğ edilmesi üzerine 60 günlük süre içerisinde dava açmak çok önemlidir.
Ruhsatsız (kaçak) veya ruhsata aykırı olan yapı; BİNA niteliğindeyse ve belediye sınırları içinde veya özel imar rejimine tabi (sit alanı gibi) yerlerde ise, yapı sahibi hakkında Türk Ceza Kanunu’nun 184. maddesi uyarınca imar kirliliğine neden olma suçundan dolayı soruşturma başlatılır.
Ayrıca, 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 42. maddesinin 7. fıkrasında; "Yukarıdaki fıkralar uyarınca tahsil olunan idari para cezaları, aynı fiil nedeniyle 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 184 üncü maddesine göre mahkûm olanlara faizsiz olarak iade edilir.'' hükmü nedeniyle, ruhsatsız veya ruhsata aykırı para cezası verilen kişinin aynı zamanda imar kirliliğine neden olma suçundan dolayı mahkum olması (hapis cezası, adli para cezası verilmesi veya bu cezaların ertelenmesi) durumunda, para cezası verilen kişi tarafından yapılacak başvuru üzerine, idari para cezası ödenmişse iadesi, ödenmemişse kaldırılması da mümkündür.
